Warning: array_key_exists() expects parameter 2 to be array, boolean given in /web/htdocs1/odingatlanhu/home/www/wp-content/plugins/weglot/src/services/class-option-service-weglot.php on line 334
Blog | OD Ingatlan
Nincs hozzászólás

Hogyan érintette az áfaemelés az új lakások árait?

Érzékenyen érintette az áfaemelés az új lakások árait

  • A budapesti új lakások átlagos négyzetméterára 843 ezer forint volt február elején, ez decemberhez képest 3,4 százalékos, tavaly februárhoz képest pedig 7,2 százalékos drágulást jelent. 
  • A megyeszékhelyeken az átlagos négyzetméterár decemberhez viszonyítva 8 százalékkal, éves szinten pedig 16 százalékkal 539 ezer forintra nőtt.
  • Elemzésünk szerint bár az 5 százalékos kedvezményes lakásépítési áfa idei megszűnését már korábban beárazták, a kínálati árakban mégis érezhető a hatása.
  • Az új lakások kínálata folyamatosan szűkül, a befektetési célú vásárlók a használt lakások piacához hasonlóan itt is kevesebben vannak. Emellett akadnak arra utaló jelek, hogy egyes beruházásoknál túl magas a vételár.

Kivételes évfordulón van túl a magyar lakáspiac: tavaly december végén lejárt a lakásépítési boomot elősegítő 5 százalékos kedvezményes lakásépítési áfára vonatkozó határidő. Ezzel új időszámítás indult, amely drágulással párosult. Legfrissebb összeállításunk az új lakások februári átlagos árait veti össze a tavaly decemberi és a februári árszintekkel.

Szűkebbé vált a piac

“Annak ellenére, hogy a piac már korábban igyekezett beárazni a kedvezményes áfakulcs megszűnését, vagyis ez már 2016 és 2020 között folyamatosan megjelent az új lakások vételárában, az előző hónapban mégis a vártnál nagyobb ütemű volt a drágulás.” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. 


Hozzátette: “A beruházók pont a határidő lejárta miatt 2019 december végéig akciók keretében próbálták értékesíteni a még gazdátlan, építés alatt lévő lakásokat. Az alapvetően sikeres értékesítési akciók mellett az új lakások piacán azonban a használtakéhoz hasonló folyamat ment végbe 2019 második felében, azaz kevesebb lett a befektetési célú vásárló.” Ennek következtében vannak olyan új lakások, amik továbbra is gazdára várnak, mert a saját célra vásárlók számára az új lakások árai már a nehezen megfizethető kategóriába esnek. Ez részben abból látszik, hogy most vannak a kínálatban olyan teljesen kész lakások, amelyeket az építkezés során nem sikerült eladni, most pedig készpénzes vevőknek kedvezményes – vagyis tavalyi – áron hajlandó eladni az építtető.

évkezdet
évkezdet

Árak, drágulással

Február első hetében a budapesti új lakások átlagos négyzetméterára 843 ezer forintnál járt. Ez a tavaly decemberi átlaghoz képest 3,4 százalékos drágulásnak felel meg, a tavaly februári szintet pedig 7,2 százalékkal haladja meg. A megyeszékhelyeken tempósabb drágulás látható a kínálati piacon. Az ottani új lakásoknál az átlagos négyzetméterár 539 ezer forintra rúgott, ez éves összevetésben 16 százalékos emelkedést jelent, a tavaly decemberi árszintet pedig 8 százalékkal múlja felül. 

Beszédes a jelenség, miszerint az új lakások áremelkedése csak az elmúlt két hónapban feleakkora volt, mint az elmúlt egy évben összesen. 


A kínálat a következő években is egyre szűkebb lesz. Adataink szerint a kínálatban 3152 olyan újlakás-hirdetés található, amelyek átadása idén esedékes. Aki pedig jövőre szeretne költözni, az csupán 821 ingatlanhirdetés közül tud válogatni. 2022-2023-as átadással viszont már csak 369 ingatlan hirdetése szerepel kínálatban. 

Image

Forrás: ingatlan.com Zrt.

Nincs hozzászólás

Utolsó esély “olcsón” lakást vásárolni!

Sok cikk és
szakértői vélemény olvasható a jelenlegi helyzetről és a közeljövőben várható
lakásárak alakulásáról, de szedjük is össze még egyszer, hogy miért is a cím,
miszerint az eleve túlárazott piacon is most van utolsó esélyünk olcsón lakást
vásárolni.

A Budapesten
lakáskeresők most sincsenek könnyű helyzetben, leginkább egy kisgyerekhez
hasonlítható helyzetük, aki életében először jutott be az édességboltba.
Hatalmas választék, óriási árkülönbségek, csillogó villogó lehetőségek, és
rengeteg ’finom falatnak’ kinéző lehetőség, ami igazából savanyú cukorka.

Legnagyobb
hazai ingatlanportál, az ingatlan.com statisztikái szerint nyár óta a
nagyvárosokban 5000-el nőtt az eladó ingatlanok száma, ami azt jelenti, hogy több
lakás kerül ki az értékesítendő ingatlanok piacára, mint ahány gazdára talál.
Ez az adat egyértelműen a befektetői rész visszahúzódását és az erős
túlkínálatot bizonyítja.

A téli
időszakba, a karácsony közeledtével már megszokott jelenség az ingatlan értékesítések
visszaesése. A ténylegesen eladni vágyók és -nem csak az eladáskor realizálható
tőkenyereségre spekuláló befektetők- kénytelenek időszakosan árat csökkenteni
vagy egy nagyobb alku esetén is elfogadni az ajánlatot.

A fenti két
indok eleve erős alkupozícióba helyezi a Vevőt és az is, hogy az óriási
választékban tájékozódni vágyók igyekeznek a lehető legtöbb lehetőséget
szemügyre venni, ami eladói oldalról viszont rendszeres lakásmutatást és
bosszantó, időpocsékolásnak látszó 5 perces találkozókat jelent. Ezek után ha
az ajánlatot -beszéljünk itt egy korrekt, a piacon jelenleg teljesen átlagosnak
számító 6-10%-os alkuról- nem fogadja el az eladónk, hónapok is eltelhetnek a
következő ajánlattételig.

Az elmúlt
években a kormány lakáspolitikája az újépitésű ingatlanok értékesítésére
áfakedvezményt biztosított, amit 2020. januárjától 5%-ról újra visszaemelnek
27%-ra. Ezt az áremelést egy építtető sem fogja saját költségére benyelni,
emiatt mindannyian áremelésre kényszerülnek. Több építtetővel történt beszélgetéseink
alapján arra következtetünk, hogy átlagosan 10%-os áremelkedés várható. Ez az
áremelés az árérzékeny vevőket egyértelműen -és melyikünk az, aki nem nézi egy
lakás árát?- a használt lakások piacára tereli. A használt lakások iránti
megnövekedett kereslet pedig, magával húzza a használt lakások árát is.

Összefoglalva,
mi szól a vásárlás mellett: Óriási választék. Erős túlkínálat amellyel
alkupozícióban találhatjuk magunkat. Téli és ünnepi időszak, amikor minden
évben visszaesik a kereslet, ezért még egy rosszabb ajánlat is ajándék a fa
alatt az eladónak. A szemünk előtt lobogó utolsó lehetőség egy újabb
áremelkedés előtt, amivel a tőkenyereségre spekulálók kapásból 10% körüli
profitra tehetnek szert.

Nincs hozzászólás

Hogyan adtuk el az eladhatatlannak hitt ingatlant – Önnél is működhet

Egy pár hónapja történt érdekes és rendkívül tanulságos esetet osztunk most meg veletek, melynek eredményeképp megbízó ügyfeleink, a történetben szereplő vásárlóink és természetesen mi, közvetítőként résztvevők is elégedetten és boldogan zártuk együttműködésünk.

Kapcsolatba kerültünk egy Széll Kálmán térhez közel eső ingatlan tulajdonosaival, akinek egy csendes, ám mégis viszonylag forgalmas kis utcában volt egy eladó 1000 négyzetméter körüli telken álló családi háza. Maga a ház nem volt attraktív, nem ragadt meg rajta az emberi tekintet, és közel 100 éves korával abszolút beleolvadt a megszokott utcaképbe. A találkozáskor a tulajdonosoknak már több, mint 1 éve élő szerződésük volt az ország egyik legnagyobb ingatlanközvetítő cégével, ám ők is –   mint sokan mások – abba a helyzetbe kerültek, hogy elvesztek a „jó vételnek” titulált hatalmas adatbázisban, amiben ingatlanuk egy lett a sok közül, és értékesítésére nem fordult energia, kreativitás, marketing beruházás.

Dóra – egyik tulajdonos:
Hiába bíztuk meg az egyik barátnőmet az XY cégnél, ráadásul egy pofátlanul magas közvetítői díjjal –itt javítottuk, hogy ahhoz még a 27% ÁFA is hozzá tartozik, amit mint a legtöbb esetben is nekik sem említettek – a fülük botját sem mozdították. Telefonnal csináltak pár homályos fényképet és várták a sültgalambot.”

Biztos sokan az olvasók közül, akik bíztak már meg „ingatlanost” érezték már magukat hasonló helyzetben.

Mielőtt a történetben tovább haladnánk, ismerjük meg, hogy kikről is szól az eset. A családiház az 1900-as évek elején épült, egyik tulajdonosunk szülei által – ezt a tulajdonost hívjuk innentől Erzsinek -, a háború alatt katonai kórházként üzemelt, a rendszerváltás előtt méretei miatt több családot is betelepítettek Erzsi szülei mellé, de végül az ingatlan vissza került a családhoz. A ház eladáskori állapotában egy óriási alagsori részből – amiben egy lakórész és tároló helyiségek is voltak – és 2 külön bejáratú, összkomfortos, összesen 5 szobás lakrészekből állt, több mint 200 m2-en.

Erzsi egy rendkívül kedves és segítőkész, 70-en felüli idős hölgy volt, aki sokszor a gyorsabban szaladt le és fel a lépcsőkön, mint mi arra a 20-as éveink közepén járva képesek lettünk volna. Erzsit komoly érzelmi szálak kötötték a házhoz, amit szülei építettek, ahova ő is született, ahol felnőtt, ahol férjével életüket élték és ahol földi létét zárni is akarta. Erzsi 50%-os tulajdoni hányaddal rendelkezett.

Erzsi:
„Itt éltem le egész életemet, a végét sem szeretném máshol eltölteni. Ez nem csak egy ház, hanem az otthonom. Nem tudnék egy lakásban mit kezdeni magammal egész nap. Ha tehetném maradnék, de sokat segítene Dórán és fián, ha eladnánk a házat és a pénzből tovább léphetnének.”

Margit, Erzsi testvérének özvegye, akivel a ház másik lakrészében éltek, holtig tartó haszonélvezőként volt bejegyezve. Hasonlóan szép korban, ám sajnálatos módon kevésbé kiváló egészségi állapotban élt a házban, mint Erzsi. Mindketten jókedvűek voltak és megannyiszor puszival üdvözöltek engem és kollégám.

Harmadik szereplőnk – Margit lánya – Dóra egy középkorú hölgy, akit rengeteg negatív tapasztalat és csalódás ért, de mindezek ellenére életvidám és szeretettel teli nő volt, aki akkoriban albérletben lakott. Dóra volt, aki el akarta adni a maga 50%-át, motivációja igen egyszerű okokból fakadt – jó anya akart lenni. Támogatni akarta fiát orvosi egyetemi tanulmányaiban és szeretett volna az eladásból bejött összegből magának és édesanyjának két egymáshoz közel fekvő panellakást vásárolni.

Az első nehézség abból adódott, hogy az alap felállás szerint az eladási árból, melyet Margit és Dóra feleztek, nekünk 3 lakás vásárlását kellett volna megoldanunk, az eladási ár 50%-ából 1 lakást Erzsinek és a másik 50%-ból 2 lakást (ráadásul egymáshoz közel) Margitnak és Dórának.

Margit:
„Nem szeretnék nagy lakást, nincsenek nagy igényem. Csak két kívánságom van vele kapcsolatban. Közel legyen Dórához, hogy könnyen megtudjam őt látogatni és legyen erkélye, ahova a virágjaimat rakni tudom.”

A tulajdonosok nem tudták hogyan kell értékesíteni, reklámozni, érdeklődőt felhajtani és megmutatni az ingatlanjukban rejlő lehetőségeket. Csak a problémát, kihívást és eddigi negatív tapasztalataik miatt a kudarcot látták helyzetükben. Mindezek ellenére tudták, hogy el akarják adni tulajdonukat és tudták azt is, hogy ehhez új útra van szükségük, így bár nem látták a fényt az alagút végén, de bátorságukat összeszedve, mit sem veszítve, adtak egy esélyt nekünk, fiataloknak.

A korábban említett nagy cég eladási stratégiája egyszerű volt, mint a faék, de abszolút rossz alapokra és feltevésekre épült. Ők az egy évszázadot megélt, szigetelés nélküli és vizesedő alapokkal rendelkező házat hirdették egyetlen egy csatornán, hazánk legnagyobb ingatlanportálján, persze a cégüknél megszokott módon: keresztbe hirdetve, összesen 5 aktív hirdetéssel – szinte mindegyikben különböző négyzetméterekkel és meglepő módon különböző árakkal- és 0 Ft-os hirdetésre fordított költséggel, amivel előrébb sorolva, kiemelve, több emberhez eljuttathatták volna.

Tudtuk, hogy az egyszerű út nem fog működni, de segíteni akartunk!

Első lépésként az összes nagy hirdetőportálon meghirdettük mi is az ingatlant –természetesen kiemelve, első oldalra helyezve, hogy mielőtt az érdeklődők elvesznek a hirdetések tengerében, már láthassák portrékánkat.
 Mint azt a történet elején említettem, a telek a Széll Kálmánhoz közel volt, így kíváncsiságból második lépésként utána jártunk a kerületi földhivatalban, hogy egyeltalán lehetséges-e az épület bontása, és ha igen, milyen lehetőségekkel élhet a leendő tulajdonos. Erzsinek, Margitnak és Dórának nagy szerencséje volt, mivel a műemlék védelmi határ a telek alatt húzódott, így az épület engedély nélkül bontható volt, ráadásul a telekre megengedett építési paraméterek alapján 4 lakásos társasház is építhető volt rá. Jó hír nekünk és jó hír a három hölgynek, hiszen a telek maga értékes volt, így meghirdettük ebben a kategóriában is.
 Harmadik lépésként mivel az adottságok megvoltak – utcafronti telek, nagy átmenő forgalom – kihelyeztünk egy hatalmas, hófehéren világító ELADÓ feliratot a kerítésre a telefonszámunkkal. Ez az a felirat – ami 6000 Ft-ba került, és korábbi „szakértők” részére megengedhetetlen költséggel járt volna, vagy csak eszükbe sem jutott – meghozta az eredményt.

Sorra érkeztek a hívások, és az érdeklődők, Dóra alig hitt a fülének, a telefonban úgy örült, mintha már el is adtuk volna az ingatlant. Margit – aki rendszeresen körbevezetett minket és a nézelődőket – boldogan mesélt a házról és történetéről, ám akárhányszor komolyabbra fordult a dolog, mindig elszomorodott, mert nehezen szakadt el az épülettől.

Dóra:
„Szuperek vagytok fiúk, ezt el se hiszem! –
Hangzott el többször is a telefonban Dórától – az egy év alatt 2 embert sikerült az előzőknek kihozniuk, akkor is csak bóklásztak, de egy adatot nem tudtak elmondani a házról, ti pedig máris többet tudtok, a saját ingatlanunkról, mint mi hárman.”

Egy hónap alatt több ajánlat is érkezett, pedig nem árultuk áron alul, nem hallgattunk el részleteket, épp ellenkezőleg, az ingatlant – sokakat meglepően – magas irányáron hirdettük. Pontosan elmondtuk minden előnyét és hátrányát, valamint az összes benne rejlő lehetőséget, illetve kalkulációt készítettünk, hogy társasház építése esetén az értékesítést követően milyen hozamokra tehet szert egy befektető. Az ajánlatok, bár jónak számítottak, nem voltak elegek ahhoz, hogy a három hölgy elfogadhassa, hiszen nem tudtak volna belőle továbblépni, illetve ott volt Margit az idő alatt egyre erősebb vágya, hogy maradhasson.

Margit:
Nagyon szeretnék segíteni a többieken, de a szívem szakad meg, ahányszor a költözésre gondolok. Én már idős vagyok, nincsenek nagy terveim és céljaim, csak a megszokott módon szeretném leélni hátralévő napjaim.

Egy nap egy komoly üzletembertől – hívjuk őt innentől Imrének – már a harmadik hívása érkezett, végre felszabadult a sűrű naptárában egy szabad időpont, amikor meg akarta nézni a hirdetett házat és telket. Imre is az óriási, szembetűnő molinóra lett figyelmes. Az ingatlant megnéztük, szokás szerint Margit vezetett körbe minket, Erzsi pedig, amikor utolérte a társaságot, távolság tartóan, de mosolyogva figyelt. Miután elköszöntünk a két idős hölgytől, a telek előtt még beszélgettünk Imrével.

Elmondta, hogy nem magának nézi a házat, nem akar sem beköltözni, sem lerombolni és társasházat építeni. Motivációja, hogy lányának szerezzen egy hosszú távú befektetést, valamint az, hogy egyre fogyó, központi elhelyezkedésű építési telket szerezzen, amit a későbbiekben lánya eladhat és az emelkedő ingatlanárakra spekulálva magas hozamot érjen el.

A két igényt sikerült összefésülni. Imre így nem azonnal, hanem hosszú távon juthat a telekhez, Margit és Dóra megkapja az ingatlan értékének felét, Erzsi pedig maradhatott a házban. Senki sem hitt a fülének, de mégis hogy lehetséges ez? Erzsi holtig tartó haszonélvezeti jogot kapott és élete végéig maradhatott, az irányár feléhez közeli összeget megkapta Margit és Dóra, így nekik 1 héten belül új lakást találtunk és Imre is boldog volt, hiszen az irányár feléért jutott hozzá a kiszemelt telek tulajdonjogához, így ő is egy jó hosszútávú befektetéshez jutott.

Dóra:
„Nagyon nagyon köszönöm a segítséget fiúk! Nagyon boldog vagyok most, végre a fiamnak is tudok segíteni és tovább tudok lépni a jelenlegi helyzetemből. Nem is tudom mihez kezdtem volna nélkületek! Nagyon hálás vagyok!”

Margit:
Margit is, mint a többiek könnyes szemekkel köszönte meg a segítséget – Rendkívül hálás vagyok, hogy ezt így sikerült összehoznotok! Remélem még találkozunk és jól alakul a sorsotok!

Ezt az esetet azért osztottam meg az olvasókkal, hogy ha hasonló helyzetben vannak, nézzenek egy pillanatra körül, és ne csak az aktuális lakást, hanem a benne rejlő lehetőségeket, ötleteket, terveket is osszák meg az érdeklődőkkel és ehhez találjanak új utakat, kreatív megoldásokat!

A címben szereplő összegek is így kapcsolódnak össze, ezt az eladást egy 6000 Ft-os molinónak köszönhettük és a három hölgy; Margit, Erzsi és Dóra felénk irányuló nyitottságának.

Ha Ön is szeretné, hogy hasonló kreativitással, kiemelt módon és akár ingyenesen segítsük lakása eladásában, keressen fel minket!